我们在之前的小阳春报告中提到，房地产市场的国金积极变化源于短期因素与长期支撑的共同作用，其中“金三银四”是证券筑底检验房地产市场复苏的重要窗口。

当前的楼市主要争论集中于2026年楼市复苏是否具备持续性。进入“金三银四”后的有望成交淡季，房地产市场将是小阳春继续磨底企稳，还是国金重演去年的加速下跌？以下是对当前房地产“小阳春”表现的分析。

一、证券筑底地产“小阳春”的楼市表现

1、成交量

由于春节错位，有望2026年重点城市的小阳春二手房网签数据弱于2025年同期。3月1日至26日，国金22城二手房成交面积同比下降14.5%，证券筑底一、楼市二、有望三线城市同比分别为-2.9%、-22.7%、-15.6%。部分城市如厦门、南京、上海等的网签量表现优于去年同期，增幅分别为10.8%、4.5%、3.9%。

在“沪七条”政策影响下，上海的二手房周度网签量达到2021年“小阳春”以来的最高水平。3月成交量有望突破3.1万套，历史上类似情况仅有两次。尽管网签数据滞后，但2026年“小阳春”的表现仍有更强的后劲。

以北京为例，2025年“小阳春”在2月第4周启动，而2026年的“小阳春”在3月第2周（3.9-3.15）启动，成交量已逐步攀升。根据实时签约数据，二手房成交情况普遍好于去年，26个重点城市实时成交套数同比上涨13.0%。

2、挂牌价

自“小阳春”以来，全国房价走势波动。截至3月22日，全国挂牌价环比降幅扩大至-0.5%。剔除不必要的干扰后，全国房价的环比降幅为-0.2%。一线城市涨幅回落，表明当前的供需格局只能维持房价的边际止跌。

挂牌量的变化直接影响房价走势。在挂牌量快速上升时，房价通常会加速下跌；而挂牌量回落则可能意味着房价跌幅收窄。到3月24日，二手房挂牌量月环比涨幅仅0.6%。

3、成交结构

年初以来，成交结构有所改善。以上海为例，2026年2月成交总价300万以上占比上升至41%，这显示房地产市场正在从刚需向改善型需求转变。高能级城市的成交总价普遍上涨，体现出购房力的回升。

尽管居民收入没有显著改善，但房价已超调，二手房挂牌价和成交价的累计跌幅分别为37.4%、41.2%。因此，住宅市场的止跌回稳受到预期因素的影响。

总体来看，今年的“小阳春”表现优于去年，重点城市二手房成交量同比实现双位数增长，价格调整压力有限。

二、“小阳春”之后，楼市是否会重演去年的走势？

2025年“小阳春”结束后，市场未能延续止跌态势，而2026年整体呈现量好于价的特点，但挂牌价跌幅的再度扩大加剧对后续楼市走势的分歧。

目前房地产市场的改善反映出估值底部的自然企稳，与政策刺激导致的去年“小阳春”显著不同。2026年楼市止跌回稳受到长期和短期因素的共同支撑，使得“小阳春”后不会重演去年的情况。

支持的第一层因素是房价已在历史低位；房价的累积跌幅已经达到相当程度。从全国二手房挂牌均价和成交均价的下降情况来看，市场的估值泡沫正在去化。

第二层保障来自供需平衡的角度，今年“小阳春”供给侧压力相对较小，预计经历成交淡季后市场会逐步企稳。

三、如何把握年内的止跌节奏？

保持对租金价格的关注，租金回报率反映出房地产的估值水平，当前的租金价格初现止跌迹象。若年内租金价格能持续修复，将有助于楼市的稳定。

同时关注挂牌量的走势。今年挂牌量的变化呈现分化，部分城市成交放量带动挂牌回升，而另一部分则伴随挂牌回落。到了成交淡季，市场将开启新的价格博弈，房价可能小幅回落，但快速下跌的可能性较小。

若挂牌量持续回落1-2个月，市场将更有可能确认价格底部，预计6-8月楼市将筑底。

本文来源微信公众号“雪涛宏观笔记”，官网编辑：陈秋达